Підводні камені іпотеки це потрібно знати, оформляючи кредит в банку

Нюанси іпотечного кредитування і підводні камені

Іпотечне кредитування в Росії стає все більш популярним. Але, темпи зростання залишають бажати кращого. Росіяни все ще побоюються брати іпотеки і не тільки через тривалих термінів кредитування і величезних щомісячних платежів, але ще і через відсутність довіри до іпотечних операціях, адже нюанси отримання іпотеки мають місце бути. Проте, не дивлячись на не найпростіші умови, багато молодих пар прагнуть взяти іпотечний кредит в банку. Якщо ви знайшли відповідну для вас кредитну програму, маєте початковий внесок і вам вже схвалили кредитну заявку - це не означає, що все позаду. Попереду ви можете натрапити на такі підводні камені іпотечного кредитування, про які ви і не думали. Це може бути і проблема пошуку потрібного житла, оформлення об`єкта нерухомості в заставу, проблема дострокового гасіння кредиту і т.д. А це не тільки трата нервів і часу, але і чималі фінансові витрати. Щоб бути готовим до всіх витрат (тимчасовим, моральних і фінансових) пропонуємо вам список проблем, з якими можна зіткнутися при оформлення іпотеки та користування кредитом. Отже, підводні камені іпотеки:

1. Термін кредиту

З цього приводу у позичальників різне думка. Хтось налаштований затягнути пасок на 5-8 років і все кошти пустити на гасіння іпотеки. Таким чином, обсяг переплати по кредиту буде мінімальним. Але для того, щоб оформити кредит на такий термін необхідно мати високий підтверджений дохід. Банки будуть розраховувати термін кредиту виходячи з платоспроможності клієнта, залишаючи кошти на прожитковий мінімум сім`ї. Як правило, 40% заявлених доходів сім`ї повинно залишатися на «життя», 60% доходу підуть на гасіння іпотеки. Хтось же за краще платити помалу, але довше. Тоді переплата по кредиту буде значна, але сімейний бюджет не буде страждати. Можна оформити іпотеку і на 15 років (якщо дохід не дозволяє на менше) і періодично достроково гасити кредит великими сумами. Але про це буде пункт нижче.

2. Довідка про доходи

Сьогодні багато кредитних організацій не вимагають офіційної довідки про доходи для оформлення кредиту. Але озвучувати суму заробітку і місце роботи все одно доведеться. А далі працює служба безпеки банку. Вони все одно перевірять чи працюєте ви за вказаним місцем роботи і вірний дохід ви заявили. Якщо ж ви навмисно обдурили банк, то можете виявитися в «чорному списку», який може бути доступний і іншим банкам. І тоді в кредиті вам можуть відмовити і інші фінансові установи. Тому, банкам говорити потрібно тільки правду.

3. Об`єкт застави

Отримати схвалення банку на отримання кредиту - півсправи. Далі потрібно шукати житло. Адже що таке іпотека? Це кредит на покупку житла з обов`язковим запорукою цього житла банку. Отже, нерухомість, що купується повинна підходити не тільки вашим параметрам, але і параметрами банку. Дуже важливо, що знайдене житло було юридично «чисті». Тобто, щоб купуються будинок або квартира не були в заставі, не знаходились під арештом. Обов`язково всі особи, які можуть претендувати на дане житло обов`язково повинні бути присутніми на угоді або передати свої права за нотаріальним дорученням своєму представнику. Перевірити чистоту житла може рієлторськоє агентство, та й банк обов`язково буде перевіряти потенційний заставу. Деякі банки висувають вимоги до виду Жиля, періоду забудови, будматеріалів з яких побудований будинок і т.д. Якщо ви вибрали квартиру в споруджуваному будинку, який ще не зданий в експлуатацію, справу доведеться мати з самими забудовниками. Кредитні організації обережно схвалюють подібні угоди, в них для банків багато ризиків. Тому краще вибирати забудовників, які пройшли акредитацію у вашого кредитора.

4. Додаткові витрати

Крім коштів на початковий внесок позичальника належить понести ще чимало витрат, які умовно можна поділити на банківські та небанківські. До складу банківських витрат відносять: плати за розгляд заявки, комісія за ведення позичкового рахунку, плата за перевірку документів, комісія за відкриття сейфовой осередки, плата за реєстрацію угоди. Перелік банківських витрат і їх розмір у кожного банку різний. Але яким би цей список не був, наявність додаткових комісій (крім відсотків за користування кредиту) вони повинні обов`язково бути прописані в кредитному договорі і обумовлені співробітником банку до моменту підписання кредитного договору. Як правило, більшість банків для підвищення лояльності клієнтів зовсім відмовляються від стягнення додаткових комісій. Але це позначається на трохи більш високих процентних ставках.

Якщо ви будуть користуватися послугами ріелторів, іпотечних брокерів, то не варто забувати і про витрати за їхні послуги. Значні витрати ви можете понести і при оформленні об`єкта нерухомості. Це витрати за різні довідки, незалежні експертизи, оцінку об`єкта і т.п.

Суттєвою статтею витрат також може стати страхування об`єкта застави. За банківським правилам заставу повинен бути застрахований. Страховка укладається на рік з подальшим щорічним продовженням до того моменту, як іпотека буде погашена.

5. Кредитний договір

Не варто нагадувати про те, що кредитний договір обов`язково ретельно прочитати перед підписанням. Якщо є можливість, покажіть попередній банківський договір незалежного юриста. На що звернути увагу?

Штрафи за дострокове гасіння кредиту. Обов`язково уточніть у клієнтського менеджера банку при оформленні кредиту пункт про дострокове гасінні. Чи є у банку якісь особливі умови в цьому випадку. Чи передбачені штрафи. Деякі банки забороняють гасіння кредиту в перші кілька місяців. Ряд банків обмежує дострокове гасіння по сумі або за кількістю.

Вимоги банку про повне погашення кредиту. Обов`язково уточніть при підписанні кредитного договору в яких ситуаціях банк має право вимагати від вас повне погашення кредиту. Ці ситуації також повинні бути прописані в кредитному договорі. Як правило, до них можуть ставитися наступні правила:

• якщо позичальник допускає прострочення по кредиту - від трьох прострочень в рік.
• відмова клієнт від страхування або пролонгації страховки об`єкта застави;
• порушення клієнтом умов використання заставного житла - ремонт, перепланування, оренда, неузгоджені з банком.

Ви повинні точно знати в якому разі банк має право вимагати від вас повного гасіння кредиту, адже в іншому випадку ви втрачаєте всіх витрачених коштів на іпотеку і звичайно ж житла. Підвищення ставки по іпотеці в односторонньому порядку. Якщо у вас в договорі процентна ставка визначена, як плаваюча, то кредитна організація має право в односторонньому порядку змінювати розмір процентної ставки за кредитом. І якщо ви підписали подібний договір, то значить погодилися на те, що банк може щороку збільшувати процентну ставку за вашим кредитом, а значить буде збільшуватися або розмір щомісячного платежу, бо термін іпотеки. Обмеження на користування заставною нерухомістю. Позичальник не може здавати житло в оренду, робити капітальний ремонт або навіть прописати людини без узгодження з банком. Оціночна вартість об`єкта нерухомості. У договорі купівлі продажу повинна бути прописана повна оцінна вартість житла.

6. Вимоги до позичальника

Крім страхування застави багато банків вимагають оформлення додаткової страховки життя позичальника. Також позичальник може застрахувати втрату працездатності. Продавець нерухомості обов`язково повинен бути сповіщений про те, що операція буде здійснена за рахунок іпотечних коштів. Деякі продавці відмовляються брати участь в подібних відносинах. Адже це не швидкий процес, та й кошти продавець отримує лише після того, як нерухомість реєструється на покупця і банк. Чи не кожен продавець погодиться на ці умови, тим більше якщо у нього буде кілька покупців. Сподіваємося, що описані в даній статті підводні камені іпотеки розширили ваше розуміння оформлення даного виду кредиту. Адже якщо попереджений, то вже озброєний. Не варто лякатися цих «каменів» і відмовлятися від своєї мрії купити власне житло. Повірте, очі бояться, а руки роблять. Просто дуже ретельно поставтеся до вибірку кредитної програми, банку-кредитора і іпотечного брокера, запасіться терпінням, часом і додатковими засобами. І все у вас вийде.