Консультація для власників гаражів

Pskov

Консультація для власників гаражів

НА ЗАПИТАННЯ ВЛАСНИКІВ ГАРАЖІВ, ЧЛЕНІВ гаражного кооперативу ВІДПОВІДАЮТЬ ФАХІВЦІ «ЮРИДИЕСКИХ ЦЕНТРУ УПРАВДЕНІЯ НЕРУХОМІСТЮ»

(Запитання можна надсилати на E - mail: urpskovmb @ bk. Ru. Консультації по телефону безкоштовно - 8 906 221 61 82)

1. Якими законами регулюється діяльність гаражних кооперативів?

Гаражні кооперативи, це різновид споживчих кооперативів, діяльність яких регулюється ст. 116 Цивільного Кодексу РФ (ГК РФ), спеціалізованими законами РФ, Законом Російської Федерації від 26.05.1988 «Про споживчу кооперацію» (в частинах, що не суперечать чинному законодавству).

В області, що не врегульованою законами, діяльність гаражних споживчих кооперативів регулюється і контролюється Статутом кооперативу. У гаражному споживчому кооперативі Статут виходить на перше місце по врегулюванню правовідносин членів кооперативу і самого кооперативу, як юридичної особи. Отже, Статут кооперативу докладно повинен включати всі найважливіші деталі з управління кооперативом і контролем його діяльності.

2. Яка організаційно-правова форма (ОПФ) більш прийнятна для гаражного кооперативу?

Вибір не великий! Закон РФ «Про споживчу кооперацію (споживчих товариства, їх спілки) у РФ» не поширюється на гаражні споживчі кооперативи. Крім того, федеральний закон РФ «Про некомерційні організації» також вказує, що його дія не поширюється на споживчі кооперативи. Але, створити Громадянське некомерційне партнерство відповідно до ст. 8 зазначеного закону можливо. Таке суспільство не буде ставитися до споживчого кооперативу, і його діяльність буде регулюватися Законом «Про некомерційні організації».

Як правило, гаражні бокси (гаражі) до кооперативах належать на праві власності фізичним та юридичним особам, інженерні комунікації є майном загального користування, можливо оформлення права спільної часткової власності на це майно і земельну ділянку.

За визначенням споживчий кооператив створюється шляхом об`єднання майнових пайових внесків його членів. Після досягнення цілей, для яких створювався кооператив - будівництво гаражів пайовики набувають право власності на гаражі (в разі виплати повної вартості паю). Отже, відносини паенконакопленія припиняються. Виникає питання: Чи може вважатися споживчим кооперативом організація, в якій взагалі немає пайових внесків, у якій немає свого майна?

Відносини в гаражних кооперативах за своєю природою схожі з відносинами з управління багатоквартирними будинками шляхом створення ТСЖ. Власники квартир створюють фонд (внески на утримання спільного майна) для утримання та обслуговування загальнобудинкового майна та земельної ділянки. Для виконання робіт наймають фахівців (штат ТСЖ або Керуюча організація).

Істотним обставиною (для рядового члена ЦПК швидше негативним) членства в ЦПК є те, що до моменту повної оплати паю член ЦПК (виходить, або виключений) може претендувати тільки на пай, а не на реальну нерухомість. Це ж стосується і його спадкоємців.

Виходячи з викладеного, на наш погляд, більш прийнятною формою для гаражного кооперативу, до прийняття спеціального закону, є громадянське некомерційне партнерство (РНП), яке об`єднує тільки власників гаражів. При вирішенні питання про вибір організаційно-правової форми слід враховувати різницю правового статусу членів ЦПК і членів РНП, з прив`язкою до конкретики вашої ситуації. У цьому питанні вам допоможуть розібратися юристи.

Інші форми некомерційних організацій взагалі не підходять для діяльності, пов`язаної з експлуатацією гаражів (фонд, політична партія, громадська об`єднання, установа, автономна некомерційна організація, асоціація, союз і т.д.). Господарські товариства можуть створюватися тільки для комерційної діяльності. Діяльність гаражних об`єднань такою не є.

3. З якого моменту виникає право власності на гараж, побудовані в споживчому кооперативі?

Згідно п. 2 ст. 8 ГК підлягають державній реєстрації права виникають з моменту державної реєстрації права, якщо інше не встановлено законом. Державна реєстрація - юридичний акт підтвердження державою права. Правові наслідки вважаються настали з дня внесення запису про право в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закону про реєстрацію прав). Іншими словами, юридичний результат державної реєстрації права - визнання його державою і визначення моменту його виникнення. Тільки з моменту державної реєстрації права виникає власність на новостворену (ст. 219 ЦК) і придбану за договором нерухомість (ст. 223 ЦК), в силу набувальної давності (п. 1 ст. 234 ЦК), а також на безхазяйне майно (ст . 225 ЦК).

Окремо слід виділити момент виникнення права на приміщення в житловому, житлово-будівельному, дачному, гаражному чи іншому споживчому кооперативі відповідно до п. 4 ст. 218 ГК.

Законом СРСР від 06.03.1990 «Про власність в СРСР» (ст. 7), а пізніше і ст. 13 Закону Української РСР від 24.12.1990 «Про власність в РРФСР» (в ред. Від 24.06.92) 2 було встановлено, що члени зазначених споживчих кооперативів, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набувають право власності на це майно і має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, заповідати, здавати в оренду, здійснювати з ним інші угоди, які не суперечать закону. Однак вступ в дію 1 січня 1995 р частині першій ГК зв`язало виникнення права не тільки з повною виплатою паю, але і з моментом державної реєстрації. Пункт 4 ст. 218 ЦК не містить вказівок на винятковий момент виникнення права на нерухомість в кооперативі.

Тому по відношенню до осіб, які виплатили пайові внески після введення в дію першої частини ГК РФ, має діяти загальне правило про те, що їх право на об`єкт виникає з моменту реєстрації, а не з моменту виплати пайового внеску.

Даний висновок підтверджується Постановою Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 29 квітня 2010 р N 10/22 м Москва «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов`язаних із захистом права власності та інших речових прав ».

Відповідно до п. 11 даної Постанови та ної момент виникнення права встановлений тільки для набуття права власності на нерухоме майно в разі повної виплати паю членом споживчого кооперативу, в порядку спадкування і реорганізації юридичної особи (абзаци другий, третій пункту 2, пункт 4 статті 218 ГК РФ, пункт 4 статті +1152 ГК РФ). Так, якщо спадкодавцеві або реорганізованій юридичній особі (правопопередників) належало нерухоме майно на праві власності, це право переходить до спадкоємця або знову виник юридичній особі незалежно від державної реєстрації права на нерухомість.

У той же час матеріали судової практики і раніше діяли норми законів РРФСР і СРСР про власність дають право на іншу точку зору. Звісно ж, що член кооперативу набуває право власності не з моменту державної реєстрації, а в силу закону (з дати виплати паю - п.4 ст. 218 ЦК України).

Щоб уникнути суперечок про право власності на гаражні бокси в кооперативах рекомендуємо пайовикам зареєструвати свої права в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Псковській області.

4. Як оформити право на землю в гаражному кооперативі?

У разі знаходження гаража в гаражному кооперативі виникають питання. Відповідно до земельного законодавства ділянку в даному випадку надається у спільну часткову власність пропорційно займаній площі гаражного боксу. Для придбання прав на земельну ділянку власники гаражів повинні спільно звернутися до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування із заявою про придбання прав на земельну ділянку з додатком його кадастрового паспорта. Труднощі часто виникають в зв`язку з тим, що звернення до уповноважених органів про оформлення прав на земельну ділянку вимагає наявності для цього волевиявлення всіх осіб, що володіють правами на нерухомість. І якщо хтось із членів гаражного кооперативу не бажає викуповувати свою частку - це його право, а не обов`язок. При цьому без його згоди інші власники гаражів не зможуть оформити земельну ділянку в часткову власність.

Законодавство, на жаль, не містить будь-яких механізмів, що дозволяють одним власникам об`єктів нерухомості, розташованих на неподільному земельній ділянці, змусити інших спільно викупити земельну ділянку у власність. Тому для оформлення земельної ділянки в часткову власність власники гаражів. бажаючі придбати права на розташований під ними ділянку, повинні спочатку дійти згоди з усіма своїми сусідами, після чого спільно з ними оформляти своє право на землю.

Однак можливий ще один варіант - коли земельна ділянка оформляється не у власність, а в оренду з множинністю осіб на боці орендаря. В даному випадку оформлення можливо і без згоди всіх членів гаражного кооперативу.

Неоднозначним залишається питання - чи можна оформити земельну ділянку тільки під своїм гаражем?

У разі якщо земельна ділянка є неподільним, то неможливо виділити ділянку під кожним гаражем окремо. Неподільним земельну ділянку буде вважатися, якщо гаражні бокси мають загальний фундамент, загальні стіни і проїзди всередині. Земельним та Цивільним кодексами передбачено в цьому випадку тільки спільне оформлення документів.

В інших випадках можна звернутися в землевпорядну організацію, щоб попередньо дізнатися, чи є технічна можливість сформувати межі земельної ділянки під вашим гаражем. При позитивній відповіді замовити кадастрові роботи. Після того як вам сформують межі земельної ділянки, його потрібно поставити на державний кадастровий облік в управлінні Роснедвіжімості. І потім з усіма документами подати заяву на надання ділянки в орган місцевого самоврядування. В даному випадку обов`язкова наявність права власності на гараж. Це основна умова для оформлення земельної ділянки під капітальним об`єктом.

Земельна ділянка також може бути надано в оренду самому кооперативу. Судова практика показує, що для уникнення земельних суперечок і зловживань посадових осіб органів управління кооперативом своїми правами, не зайвим буде закріпити в рішенні загальних зборів членів кооперативу заборона на оформлення ділянки у власність кооперативу або третіх осіб.

5. Чи можна використовувати гараж розташований в кооперативі, для підприємницької діяльності?

Відповідно до п. 1 ст. 209 Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ) власникові належать права володіння, користування і розпорядження своїм майном.

Найголовніше, що визначає правомочність власника, - це можливість здійснювати їх на свій розсуд (п. 2 ст. 209 ЦК України), тобто самому вирішувати, що робити з належним майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують прав і законних інтересів інших осіб. Таким чином, власник гаражних боксів має право користуватися своїм майном по своїй волі і в своєму інтересі, в тому числі здавати їх в оренду і отримувати від цього прибуток, займатися підприємницькою діяльністю в каража. Єдина вимога, яку уповноважені особи при цьому повинні виконувати, - не порушувати законодавство, права і законні інтереси інших осіб.

При дотриманні зазначеної вимоги ніхто не може створювати перешкод у здійсненні правомочностей власника, так само як і орендаря. Як випливає зі ст. 55 Конституції РФ і п. 2 ст. 1 ГК РФ, цивільні права, в тому числі і право власності, можуть бути обмежені тільки на підставі федерального закону, інші нормативні акти, що обмежують права власника, застосуванню не підлягають.

Споживчий кооператив, будучи громадською організацією, не наділений правом обмежувати власника в реалізації ним своїх правомочностей.

Законне користування майном може бути захищене від порушень різними правовими засобами. На підставі ст. 304 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б ці порушення і не були пов`язані з позбавленням володіння, і, зокрема, може пред`явити позов про усунення перешкод в користуванні його майном.

Судова практика з цього питання не однозначна. У світлі наведених норм законодавства представляється об`єктивним і обґрунтованим рішення Ленінського районного суду міста Курська від 01.11.2012 № у справі № 2-3323 / 10-2012. Розглядаючи позов кооперативу до члена кооперативу про припинення підприємницької діяльності з використанням гаража, розташованого в ГСК, суд вказав, що позивач повинен довести, що в результаті неправомірної діяльності відповідача кооперативу завдано шкоди або створена об`єктивна небезпека заподіяння шкоди в бедующем, тому що відповідно до чинного законодавства захисту підлягає порушене суб`єктивне, а не передбачуване право. Вимоги Статуту про передачу гаражів іншим особам за згодою правління кооперативу визнано судом необгрунтованим, оскільки не відповідає вимогам законодавства, тому що обмеження в користуванні майном, в тому числі розпорядження, можуть бути встановлені тільки законом або іншим правовим актом, а не положеннями Статуту споживчого кооперативу.

Також суд вказав, що позивач (кооператив) намагається обмежити право розпорядження гаражем, посилаючись на нецільове використання земельної ділянки, при цьому ділянка надана для будівництва гаражів. Обставини справи свідчать про те, що представники кооперативу намагалися оскаржити нецільове використання гаража, яке, як вказав суд, не може бути обмежена Статутом кооперативу.

Щоб уникнути подібних суперечок в Статуті споживчого кооперативу необхідно детально прописати, - які дії власників, які використовують гаражі для підприємницької діяльності, члени кооперативу вважають такими, що порушують їх права і законних інтересів, інші положення регулюють відносини з членами кооперативу, які використовують свої гаражі для підприємницької діяльності.

Відсутність регулювання даних відносин за допомогою Статуту, створює умови посадовим особам кооперативу для зловживання своїми повноваженнями, про що свідчить судова практика.

Директор «Юц Управління нерухомістю»