Спільне майно багатоквартирного будинку Лікнеп для власників будинку

Спільне майно багатоквартирного будинку. Лікнеп для власників будинку.

Головна "/>Статті "/>Жителю в допомогу

Спільним майном власників в багатоквартирному будинку є всі елементи житлового багатоквартирного будинку (крім житлових і нежитлових приміщень), призначені для обслуговування більше одного приміщення в багатоквартирному будинку.

Склад і кордони загального майна визначаються п. 1-9 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 № 491 «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку і Правил зміни розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення в разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання і

ремонту загального майна в багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість ».

До такого майна відносяться:

- фундамент, дах, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції багатоквартирного будинку;

- приміщення, які не є частинами житлових приміщень (квартир) і нежилих приміщень, призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку;

- інженерні комунікації та обладнання (електричне, санітарно-технічне та т.п.) за межами і всередині будівлі, які обслуговують більше одного приміщення;

- земельну ділянку з елементами озеленення і благоустройства-- інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об`єкти, розташовані на даній земельній ділянці.

Розглянемо кожну категорію загального майна окремо.

1. Фундамент, дах, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції багатоквартирного будинку - несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони і

інші огороджувальні несучі конструкції-вікна і двері приміщень загального користування, перила, парапети і інші огороджувальні ненесучі конструкції.

Фундаментом є конструктивна основа будинку, яка повинна зберігати свої характеристики і показники працездатності довгі роки.

Дах-це верхня захисна конструкція будівлі, що виконує несучі, гідроізолюючі і теплоізолюючі функції.

Слід зазначити, що не всі конструкції будинку є спільним майном. Можна виділити дві основні ознаки визнання конструкцій спільним майном:

- конструкції обслуговують більше одного приміщення;

- конструкції є огороджувальними.

Огороджувальні конструкції - будівельні конструкції (стіни, перекриття, перегородки і т.п.), які утворюють зовнішню оболонку будинку, що захищає його від впливу тепла, холоду, вологи, вітру, а також поділяють багатоквартирний будинок на окремі приміщення (квартири, офіси і т .п.).

Крім того, огороджувальні конструкції підрозділяються на:

- огороджувальні несучі конструкції;

- огороджувальні ненесучі конструкції.

Огороджувальні несучі конструкції - конструкції, що сприймають основні навантаження і забезпечують міцність, жорсткість і стійкість будинку. Крім власної маси вони несуть навантаження від інших частин будівлі (дахів, перекриттів) і спираються на фундамент.

Огороджувальні ненесучі конструкції є огорожами, які спираються на інші перекриття і несуть навантаження власної маси в межах одного поверху. Порушення несучої здатності даних конструкцій в процесі експлуатації не викликає яких-небудь серйозних наслідків. У побуті їх називають перегородками.

Наприклад, міжкімнатні стіни в квартирі не є огороджувальними конструкціями, так як розділяють тільки кімнати в квартирі, не захищаючи її від інших квартир, і обслуговують тільки цю квартиру. Отже, вони не є спільним майном, і тому при переплануванні квартири або перенесення такої стіни згоди інших власників приміщень на це не потрібно. Виняток становлять випадки, коли внутріквартирні стіни відокремлюють квартири власників в комунальній квартирі.

Для довідки

Комунальна квартира - квартира, що складається з декількох житлових приміщень (кімнат), що належать двом і більше користувачам і / або власникам, які не є членами однієї сім`ї, спільно використовують допоміжні приміщення (місця загального користування квартири) та інженерне обладнання в місцях загального користування.

Комунальна квартира, як і багатоквартирний будинок, не є самостійним об`єктом права власності. Об`єктами права власності в комунальній квартирі є житлові приміщення - кімнати. В цьому випадку стіни служать огороджувальної конструкцією (значить, спільним майном), так як розділяють приміщення одного власника від приміщення іншого, і їх перепланування одним власником без згоди інших не допускається.

Спільним майном будинку можуть бути визнані так звані «загальні» балкони, лоджії, веранди, використовувані двома, трьома і більше власниками різних приміщень і розглядаються як несучі і ненесучі конструкції будинку. Наведемо ще один приклад загального майна. Міжповерхове перекриття (по суті, стеля в квартирі) є спільним майном будинку. Це пояснюється тим, що для власника квартири дана конструкція є стелею, а для власників, які живуть поверхом вище, - підлогою, тобто по-перше, воно ограждаетквартіру від квартири сусідів зверху, по-друге, обслуговує не менше двох квартир.

До питання про конструкцію будівлі слід додати кілька слів про прибудованих і вбудованих приміщеннях, які характерні для міських населених пунктів. Якщо до будівлі примикає споруда (ще одна будівля або прибудоване приміщення) і має з ним спільну стіну, але кожне з них являє собою самостійне конструктивне ціле, то їх вважають окремими об`єктами. Приміщення, вбудовані в будівлі і призначені для магазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку, дитячих садків, ясел, відділень зв`язку, банків та інших організацій, призначення яких інше, ніж основне призначення будівлі, входять до складу основної будівлі, що випливає з Загальноросійського класифікатора основних фондів ОК 013-94, затвердженого постановою Держстандарту Росії від 26 грудня 1994 № 359.

Цей факт слід враховувати при управлінні багатоквартирним будинком. Зокрема, на свої загальні збори власники приміщень не зобов`язані, але можуть запросити власників прибудованих об`єктів (наприклад, для вступу в ТСЖ). Власників вбудованих об`єктів треба обов`язково запрошувати, якщо мова йде про управління багатоквартирним будинком.

2. Приміщення, які не є частинами квартир, - під`їзди, входи (в т.ч. запасні), тамбури, вестибюлі, коридори, проходи, евакуаційні шляхи-міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, колясочні, горища, технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі і майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища) і технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного житлового та (або) нежитлового приміщення в мног оквартірном будинку обладнання (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання).

Дані приміщення будуть спільним майном, якщо вони не входять ні до складу квартир, ні до складу нежитлових приміщень, що належать власникам і використовуються для ведення дозволених видів діяльності (офісів, аптек тощо). Слід зазначити, що приміщення відповідно до ст. 36 ЖК РФ зізнаються спільною власністю, якщо вони не є частиною квартир. При цьому нічого не говориться про нежитлових приміщеннях. Але в цьому випадку виходить, що нежитлові приміщення (аптеки, офіси і т.п.) можуть стати об`єктами загального майна. Це неможливо, так як нежитлові приміщення, як і житлові, належать певному власнику і, звичайно, не обслуговують будь-яке інше приміщення.

Але виникають ситуації, коли люди здійснюють підприємницьку діяльність не в нежитлових приміщеннях, а займають місця загального користування (наприклад, підвал). В цьому випадку потрібно перевірити проект будівництва будинку і визначити цільове призначення приміщення - чи є воно за проектом місцем загального користування або призначене під нежитлове приміщення для індивідуального власника нарівні з квартирами. Таким чином, використання загального майна не повинно здійснюватися без згоди або навіть без відома власників приміщень. ПРИКЛАД із судової практики ЗАТ «Латс» звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання незаконним рішення від 24 вересня 2005 № 75 / 2005-381 про відмову в державній реєстрації права власності на нежитлове приміщення - технічний поверх загальною площею 122 кв. м, розташоване в житловому будинку за адресою: м Т. вул. Карпова, 7, і про зобов`язання відповідача здійснити державну реєстрацію права власності ЗАТ «Латс» на вказане

приміщення.

Арбітражний суд при розгляді справи встановив наступне. ЗАТ «Латс» звернулося до органу юстиції із заявою про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення - технічний поверх загальною площею 122 кв. м, розташоване в житловому будинку за адресою: м Т. вул. Карпова, 7. В якості підстави виникнення права

власності на нежитлове приміщення позивач вказав акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 30 квітня 2000 р затверджений постановою мера міста Т. від 30 квітня 2000 № 716.

Рішенням від 24 вересня 2005 № 75 / 2005-381 установа юстиції відмовило заявнику в державній реєстрації права власності на підставі абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «0 державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним».

Арбітражний суд в задоволенні позову відмовив. Істотним підставою для відмови є те, що згідно зі ст. 36 ЖК РФ технічний поверх є спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку. Таким чином, при наявності прямої вказівки в законі про правове становище технічних поверхів в багатоквартирних будинках подання доказів, що підтверджують, що вони є спільним майном

власників приміщень, не потрібно.

Отже, для визнання приміщення спільним майном необхідна наявність одночасно двох ознак:

- приміщення не повинно бути частиною квартири (тобто це не квартира), а також частиною офісу, магазину, аптеки тощо нежитлових приміщень в будинку, що належать певному власнику;

- приміщення повинно призначатися для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку.

Якщо один з вищевказаних ознак відсутня, то приміщення не буде визнано спільним майном в багатоквартирному будинку.

До приміщень, що є спільним майном, можуть належати:

під`їзд - частина житлового приміщення, обмежена сходовою кліткою;

тамбур - приміщення, призначене для захисту будівлі від прямого проникнення зовнішнього повітря в холодний період року;

вестибюль - приміщення при вході в будівлю, що служить для загальних комунікацій (зв`язків, переходів) від входу в будівлю до його приміщень, в тому числі лестнично-ліфтової групи, квартирах першого поверху, приміщень громадського призначення та технічних приміщень-коридор - приміщення, що зв`язує між собою кілька приміщень або їх же з входом і не має інших функцій;

сходи - конструктивний елемент, що з`єднує поверхи багатоквартирного будинку, забезпечений ступенями;

ліфти - сучасні підйомні пристрої, призначені для перевезення пасажирів і вантажів в багатоквартирному будинку;

технічні поверхи - допоміжні приміщення, призначені для розміщення на них інженерного обладнання і прокладання комунікацій в будівлях. Вони повинні бути доступні власникам приміщень для виробництва технічного огляду та аварійного ремонту. Можуть розташовуватися під будівлею, над верхнім поверхом, на одному або декількох середніх поверхах;

горище - нежитлове верхнє приміщення в будинках під дахом, утворене верхнім (горищним) перекриттям і дахом, зазвичай не опалювальне.

Розглянемо приклад про загальні лоджії. Лоджія буде спільним майном, якщо використовується двома, трьома і більше власниками різних приміщень. Але чи є індивідуальна лоджія, розташована в окремій квартирі, спільним майном?

Площа лоджії відповідно до п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входить в загальну площу житлового приміщення (квартири). Лоджія не є частиною квартири, так як вона обслуговує тільки одне приміщення. Отже, відсутня друга ознака загального майна - обслуговування більше одного приміщення в будинку. Таким чином, якщо лоджія, розташована в окремій квартирі, призначена для обслуговування одного приміщення, то вона не є спільним майном, хоча не входить до складу квартири.

А ось, наприклад, ліфтова шахта в будинку є спільним майном, оскільки володіє двома ознаками загального майна: не входить до складу квартири і обслуговує безліч приміщень.

3. Інженерні комунікації та обладнання (механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання) за межами або всередині приміщень. інженерні

комунікації, обладнання визнаються спільною власністю багатоквартирного будинку при наявності єдиного, але дуже важливої ​​ознаки - вони повинні обслуговувати більше одного приміщення в багатоквартирному будинку даної категорії загального майна можна віднести:

• систему опалення з усіма пристроями;

• внутрішню мережу водопроводу з усіма пристроями;

• мережа газопроводу з усіма пристроями;

• мережа каналізації з усіма пристроями;

• внутрішню мережу силовий і освітлювальної електропроводки з усією освітлювальною арматурою;

• внутрішні телефонні і сигналізаційні мережі;

• вентиляційні пристрої загальносанітарного призначення;

• підйомники.

Водо-, газо- і теплопровідні пристрої, а також пристрої каналізації включають до складу загального майна будівель, починаючи від ввідного вентиля або трійника біля будівель або від найближчого оглядового колодязя, в залежності від місця приєднання трубопроводу, що підводить. Проводку електричного освітлення і внутрішні телефонні і сигналізаційні мережі включають до складу загального майна будівель, починаючи від ввідного ящика або кабельних кінцевих муфт (включаючи ящик і муфти), або прохідних втулок (включаючи самі втулки).

Наприклад, стояк у ванній кімнаті є спільним майном, так як обслуговує всі квартири, приєднані до нього. При цьому частина труби, яка з`єднує даний стояк безпосередньо з краном водопостачання, що знаходяться в окремій квартирі, не буде спільним майном, так як обслуговує тільки дану квартиру.

4. Земельна ділянка з елементами озеленення і благоустрою. Земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, є спільним майном власників приміщень.

Земельною ділянкою визнається земельна площа з одним або декількома основними будівлями, допоміжними будівлями, з усіма розташованими на ній спорудами і

елементами благоустрою, розташована в певних межах.

Елементи озеленення - це все зелені насадження (дерева, чагарники, квіти і ін.).

Елементами благоустрою є обладнання господарської площадки для сушки білизни, чищення одягу, килимових предметів домашнього обіхода- обладнання майданчика для

відпочинку дорослих-обладнання дитячих ігрових і спортивних майданчиків з озелененням і необхідним обладнанням малих архітектурних форм для літнього та зимового відпочинку дітей.

При розгляді земельної ділянки як спільного майна власників приміщень необхідно враховувати наступні умови, зазначені в ст. 16 Федерального закону від 29 грудня 2004 № 189-ФЗ «0 введенні в дію Житлового кодексу Російської Федерації» (далі - Закон № 189-ФЗ):

1) якщо земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, сформований до введення в дію ЖК РФ і щодо нього проведено державний кадастровий облік, то він переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку;

2) якщо земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, не сформований до введення в дію ЖК РФ, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень будь-яка уповноважена зазначеними зборами особа має право звернутися до органів державної влади або органи місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок.

Отже, з моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу будинку об`єкти нерухомого майна, автоматично переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

5. Інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об`єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, - додаткові будови, власне джерело теплопостачання поза будівлею і т.п.

Слід зауважити, що не всі об`єкти, що знаходяться на земельній ділянці, стають загальним майном. Спільним майном власників в багатоквартирному будинку є тільки об`єкти, розташовані на земельній ділянці, які передані власникам приміщень або зведені ними за свій рахунок.

Наприклад, трансформаторні підстанції, зведені за рахунок коштів іншого власника, розташовані у дворах, не переходять у спільне майно власників. Крім того, власники приміщень зобов`язані забезпечити безперешкодний доступ

третіх осіб до об`єктів, розташованих на земельній ділянці, що не є спільним майном і існували до формування земельної ділянки.

Отже, було розглянуто поняття загального майна власників в багатоквартирному будинку і його склад. Очевидно, що склад загального майна для кожного багатоквартирного будинку індивідуальний. При цьому одні елементи призначені для захисту будинку від холоду, дощу, вітру, інші розділяють приміщення власників друг від друга, треті обслуговують приміщення в будинку і т.д. Таким чином, стає зрозуміло значення загального майна і чому власники приміщень повинні знати, яке майно перебуває в їх спільній частковій власності.

Відповідно до Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженими постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 № 491, при визначенні складу загального майна використовуються містяться в Єдиному го;

Державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним відомості про права на об`єкти нерухомості, що є спільним майном, а також відомості, що містяться в державному земельному кадастрі.